Ngày 10/12/2012, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 56/2012/QĐ-UBND ban hành Quy định về trình tự, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất tại Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau:

* Thành phần hồ sơ thẩm định giá

Hồ sơ được lập thành 2 bộ, gồm:

1. Văn bản giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2. Văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch kiến trúc theo quy định.

3. Bản đồ hiện trạng vị trí đất tỷ lệ 1/500 trên nền địa chính mới do đơn vị có chức năng đo đạc bản đồ lập được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra (01 bản chính và 1 bản sao chụp).

4. Các hồ sơ khác có liên quan.

* Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở diện tích đất được giao, thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất và đơn giá quyền sử dụng đất.

1. Đối với diện tích:

a) Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất được căn cứ theo Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền và Bản đồ hiện trạng vị trí đất tỷ lệ 1/500 trên nền địa chính mới do đơn vị có chức năng đo đạc bản đồ lập được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra.

b) Đối với diện tích đất nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới, hẻm giới, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, Nhà nước sẽ thu hồi để đầu tư xây dựng thì không phải thẩm định giá trị quyền sử dụng đất phần diện tích đất này.

c) Việc phân bổ tiền sử dụng đất đối với trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thực hiện theo Điểm 2.1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính.

2. Về đơn giá quyền sử dụng đất (nếu áp dụng theo phương pháp thặng dự và phương pháp thu nhập).

a) Đơn giá quyền sử dụng đất do đơn vị tư vấn thẩm định giá xác định và Hội đồng Thẩm định giá Thành phố thẩm định lại theo các phương pháp do Chính phủ quy định và các tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành (nêu tại Khoản 2 Điều 2 Quy định này).

b) Thông số kỹ thuật được sử dụng trong phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập như sau:

b.1) Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất vốn hóa = Tỷ lệ an toàn + Phụ phí rủi ro

- Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.

- Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án được tính theo lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố (Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh) công bố ở thời điểm thẩm định giá.

b.2) Lãi suất vốn vay ngân hàng: Được tính theo lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố (Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh) công bố ở thời điểm thẩm định giá.

b.3) Đơn giá xây dựng công trình: Theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành ở thời điểm thẩm định giá. Trường hợp suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành chưa có quy định thì áp dụng Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành ở thời điểm thẩm định giá. Đối với các công trình xây dựng đặc thù thì xin ý kiến của Bộ Xây dựng.

b.4) Lợi nhuận của nhà đầu tư: Được tính theo lãi suất huy động tiền bằng đồng VN kỳ hạn 12 tháng bình quân của 4 ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố (Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh) công bố hàng tháng (loại trả lãi sau) cộng thêm phí quản lý 2%/năm trên tổng doanh thu của dự án.

3. Về thời điểm thẩm định giá:

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao, thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế theo Khoản 1.1 và 1.2 Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính.

* Thời gian thẩm định giá

Sau khi nhận đủ hồ sơ theo Điều 3 Quy định này, trong thời gian không quá 10 ngày làm việc, Hội đồng Thẩm định giá Thành phố thực hiện việc tổ chức đấu thầu hoặc chỉ định thầu đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá để ký hợp đồng thuê tư vấn theo quy định. Thời gian đơn vị tư vấn tiến hành thẩm định giá và phát hành chứng thư không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng.

Trong thời gian không quá 15 ngày làm việc sau khi nhận được Chứng thư kèm báo cáo kết quả định giá do đơn vị tư vấn cung cấp, Hội đồng Thẩm định giá Thành phố tiến hành thẩm định trình Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành quyết định phê duyệt giá.

* Hướng dẫn việc nộp tiền

Sau khi nhận được quyết định phê duyệt giá của Ủy ban nhân dân Thành phố, trong thời gian 07 ngày làm việc, Cục Thuế Thành phố, Chi Cục Thuế quận, huyện hướng dẫn việc nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

* Chi phí liên quan được khấu trừ vào số tiền sử dụng đất khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Các chi phí liên quan được trừ gồm:

1. Chi phí đo vẽ.

2. Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Các chi phí khác có liên quan.

Lam Điền