Ngày 29 tháng 9 năm 2012 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 5035 /QĐ-UBND về duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) Khu dân cư phường 5, quận Gò Vấp. Nội dung cụ thể như sau:

* Vị trí, diện tích và phạm vi ranh giới khu vực quy hoạch:

- Vị trí và ranh giới khu vực quy hoạch:

+ Phía Đông và Đông Bắc: giáp quận Bình Thạnh qua rạch Lăng và giáp quận 12 qua sông Bến Cát.

+ Phía Tây - Nam : giáp phường 4 qua đường Nguyễn Văn Nghi và giáp phường 7 qua đường Dương Quảng Hàm.

+ Phía Tây - Bắc : giáp phường 6 qua Rạch Ông Cù và phường 7 qua đường Nguyễn Thái Sơn.

+ Phía Đông - Nam : giáp quận Bình Thạnh và phường 01 qua tuyến đường sắt quốc gia và đường Lương Ngọc Quyến.

- Diện tích khu vực quy hoạch: 158,66 ha.

* Mục tiêu của việc lập đồ án điều chỉnh:

- Bố trí hợp lý các nhóm dân cư, mạng lưới công trình công cộng đảm bảo bán kính phục vụ, tạo mỹ quan đô thị.

- Cập nhật các điều kiện hiện trạng, các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt để quản lý và đưa ra định hướng quy hoạch phù hợp.

- Xác định cơ cấu phân khu chức năng, quỹ đất dành cho đầu tư xây dựng khu dân cư, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với cấu trúc tổ chức không gian đô thị phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phát triển ngành và định hướng quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quận Gò Vấp; xác định các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng cụ thể.

* Tính chất của khu vực quy hoạch: khu hỗn hợp và dân cư xây dựng mới.

* Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:

a) Các khu vực xây dựng nhà ở:

- Các khu nhà ở hiện hữu cải tạo: quy mô khoảng 53,55 ha, chiếm 33,75 % diện tích toàn khu; nâng cấp chỉnh trang các khu nhà ở hiện hữu có kết hợp cải tạo mở rộng các tuyến đường song song với việc nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật, với:

• Mật độ xây dựng : 60%

• Tầng cao xây dựng: từ 2 - 5 tầng. Do khu vực có phần diện tích thuộc phễu bay Tân Sơn Nhất nên chiều cao tầng cần căn cứ theo Nghị định số 20/2009/NĐ-CP ngày 23 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ (đối với từng trường hợp cụ thể sẽ được xem xét theo các quy định quản lý kiến trúc hiện hành, nhưng không vượt quá 05 tầng).

- Các nhóm nhà ở dự kiến xây mới: quy mô khoảng 7,17 ha, chiếm 4,52% diện tích toàn khu; xây dựng một số khu nhà ở mới với:

• Mật độ xây dựng : 40 - 60%.

• Tầng cao xây dựng: từ 2 - 7 tầng. Do khu vực có phần diện tích thuộc phễu bay Tân Sơn Nhất nên chiều cao tầng cần căn cứ theo Nghị định số 20/2009/NĐ-CP ngày 23 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ (đối với từng trường hợp cụ thể sẽ được xem xét theo các quy định quản lý kiến trúc hiện hành, nhưng không vượt quá 07 tầng).

- Các nhóm nhà ở xây mới trong khu hỗn hợp (gồm thương mại dịch vụ - công trình công cộng - căn hộ cao tầng): quy mô diện tích khoảng 10,84 ha, theo tỷ lệ 50% diện tích đất khu hỗn hợp; chủ yếu dọc tuyến đường Dương Quảng Hàm và dọc sông Bến Cát (rạch Bà Miêng).

• Mật độ xây dựng : 40 - 50%

• Tầng cao xây dựng: từ 2 - 13 tầng, chiều cao tầng theo ghi chú (*) đã nêu ở trên.

b) Các khu vực xây dựng các công trình dịch vụ đô thị (cải tạo và xây dựng mới):

Các công trình công cộng (hiện hữu chỉnh trang và xây dựng mới): quy mô diện tích khoảng 7,53 ha, chiếm 4,75% diện tích toàn khu, được bố trí đảm bảo bán kính phục vụ và yêu cầu về môi trường, không ảnh hưởng về giao thông (các công trình cộng cộng xây dựng mới được bố trí nằm trong quy hoạch các khu đất sử dụng hỗn hợp).

- Công trình hành chính: diện tích 0,76 ha. Giữ nguyên và chỉnh trang công trình hành chính hiện hữu:

+ Công an phường 5 (quy mô 0,02ha).

+ Trụ sở Ủy ban nhân dân phường 5 (quy mô 0,17 ha).

+ Chi cục Thi hành án quận (quy mô 0,05ha).

+ Tòa án nhân dân khu vực và Kho tang vật (quy mô 0,52ha).

- Các công trình dịch vụ đô thị các cấp như:

+ Công trình giáo dục: 3,81 ha, chiếm khoảng 2,4 % diện tích toàn khu, cân đối quy mô diện tích để đảm bảo phục vụ nhu cầu phục vụ tại phường, gồm:

• Trường mầm non: diện tích 0,91 ha. Gồm: xây dựng mới 04 cơ sở trường mầm non: mật độ xây dựng 30 - 40%, tầng cao xây dựng tối đa 2 tầng (trong trường hợp thiết kế 03 tầng, cần phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho sinh hoạt của trẻ cũng như yêu cầu đưa đón trẻ hàng ngày và thoát nạn khi có sự cố. Trong trường hợp này, phương án thiết kế phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép - tầng 03 không bố trí lớp học), hệ số sử dụng đất khoảng 0,8.

• Trường tiểu học: diện tích 0,57 ha. Gồm: chỉnh trang 1 trường tiểu học: Trường tiểu học Nguyễn Viết Xuân (quy mô diện tích 0,57ha): mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao xây dựng tối đa 4 tầng, hệ số sử dụng đất khoảng 1,6.

• Trường trung học cơ sở: diện tích 0,25 ha. Gồm: chỉnh trang trường trung học cơ sở Nguyễn Văn Nghi (quy mô diện tích 0,25ha): mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao xây dựng tối đa 4 tầng, hệ số sử dụng đất khoảng 1,6.

Ngoài ra, dự kiến xây dựng mới:

• 01 trường tiểu học hay trung học cơ sở quy mô diện tích 1,22ha trong khu hỗn hợp (sẽ được xác định trong dự án khu dân cư Cityland - Tổng kho 186).

• 01 trường trung học phổ thông 1,95ha.

• 01 trường đại học 5,12ha tại khu V.

+ Công trình văn hóa: Hiện nay, tại khu vực chưa có Nhà văn hóa phường. Dự kiến mở rộng Câu lạc bộ Bến Cát (quy mô 1,37 ha) để hoạt động.

+ Công trình y tế: Quy mô diện tích 0,03 ha, trong đó giữ lại Trạm y tế phường 5 hiện hữu.

+ Công trình thương mại - dịch vụ:

Công trình thương mại - dịch vụ được chuyển đổi, xây dựng mới từ các quỹ đất trống, đất công nghiệp, phát triển trong các khu chỉnh trang, khu hỗn hợp,… nhằm đảm bảo định hướng phát triển trục thương mại dịch vụ đường Dương Quảng Hàm và phục vụ cho các khu vực dân cư.

Dự kiến sẽ bố trí các khu thể thao và thương mại - dịch vụ tại khu đất thuộc dự án Khu dân cư Cityland, mặt tiền đường Phan Văn Trị (quy mô diện tích 0,4ha), đường Dương Quảng Hàm (diện tích 0,38ha) và trong các khu quy hoạch đất hỗn hợp.

c) Các khu vực xây dựng công viên cây xanh, vườn hoa đô thị:

Đất cây xanh sử dụng công cộng có diện tích khoảng 9,82ha, chiếm tỷ lệ khoảng 6,19% diện tích toàn khu quy hoạch (trong đó đất cây xanh công viên – thể dục thể thao, diện tích khoảng 3,9ha và đất cây xanh cảnh quan dọc sông là 5,92ha).

Quỹ đất cây xanh tại khu vực dự kiến bố trí tại một số quỹ đất trống và dự kiến sẽ được bổ sung tại các khu hỗn hợp.

d) Công trình tôn giáo: diện tích 1,53 ha.

Các công trình tôn giáo được giữ lại theo hiện trạng và trùng tu, gồm: Chùa Triều Châu, Nhà thờ Bến Cát, Chùa Như Lai, Nhà Dòng DonBosco, Miếu Nổi, Nhà thờ Bến Hải, Giáo xứ Bến Hải.

đ) Các cơ sở kinh tế, công nghiệp, kho tàng:

Di dời các cơ sở sản xuất hiện hữu trong danh mục phải di dời vào các cụm, khu công nghiệp tập trung ở ngoại thành.

Đất giao thông bến bãi: Bến xe khách hiện hữu (quy mô 0,72ha) giữ lại.

e) Đất an ninh quốc phòng:

Giữ lại đất an ninh quốc phòng hiện hữu (0,87ha).

Khu đất an ninh quốc phòng Tổng kho xăng dầu 186 (tại số 168 đường Phan Văn Trị) chuyển đổi sang Khu dân cư Cityland, quy hoạch đất hỗn hợp: đất hỗn hợp, nhà ở biệt thự, nhà liên kế vườn (chiếm 49,4% diện tích đất) kết hợp thương mại dịch vụ, ưu tiên phát triển các dịch vụ công cộng, công viên cây xanh bổ sung cho khu vực.

Toàn khu vực quy hoạch được phân chia thành 5 đơn vị ở (ký hiệu 05 khu), bao gồm:

- Khu I, giới hạn bởi:

+ Phía Đông - Bắc: giáp đường Dương Quảng Hàm và đường Phan Văn Trị.

+ Phía Tây - Bắc: giáp khu dân cư hiện hữu phường 7, quận Gò Vấp qua đường Nguyễn Thái Sơn.

+ Phía Tây - Nam: giáp khu dân cư hiện hữu phường 4, quận Gò Vấp qua đường Nguyễn Văn Nghi.

+ Phía Đông - Nam: giáp khu dân cư hiện hữu phường 11, quận Bình Thạnh qua đường Lương Ngọc Quyến.

Có tổng diện tích là 24,8ha, dân số khoảng 8.000 người. Với giải pháp bố cục phân khu chức năng chủ yếu là khu dân cư hiện hữu cải tạo.

- Khu II, giới hạn bởi:

+ Phía Bắc: giáp sông Bến Cát.

+ Phía Tây - Bắc: giáp một phần sông Bến Cát và đường Nguyễn Thái Sơn.

+ Phía Tây - Nam: giáp đường Dương Quảng Hàm.

+ Phía Đông - Nam: giáp khu dân cư hiện hữu phường 11, quận Bình Thạnh qua đường Lương Ngọc Quyến.

Có tổng diện tích là 44,97ha, dân số khoảng 15.000 người. Với giải pháp bố cục phân khu chức năng là khu dân cư hiện hữu cải tạo dọc tuyến đường Dương Quảng Hàm, các khu đất sử dụng hỗn hợp và cây xanh dọc sông Bến Cát.

- Khu III, giới hạn bởi:

+ Phía Đông - Bắc: giáp sông Bến Cát.

+ Phía Tây - Bắc: giáp phường 6, quận Gò Vấp qua rạch Ông Cù.

+ Phía Tây - Nam: giáp phường 7, quận Gò Vấp qua đường Dương Quảng Hàm.

+ Phía Đông - Nam: giáp đường Nguyễn Thái Sơn.

Có tổng diện tích là 59,77ha, dân số khoảng 17.000 người. Với giải pháp bố cục phân khu chức năng là khu dân cư hiện hữu cải tạo và các khu đất sử dụng hỗn hợp dọc sông Bến Cát.

- Khu IV, giới hạn bởi:

+ Phía Đông - Bắc: giáp đường Dương Quảng Hàm.

+ Phía Tây - Bắc: giáp khu I qua đường nối giữa đường Dương Quảng Hàm và đường Phan Văn Trị.

+ Phía Tây - Nam: giáp đường Phan Văn Trị.

+ Phía Đông - Nam: giáp khu dân cư hiện hữu phường 11, quận Bình Thạnh qua đường Lương Ngọc Quyến.

Có tổng diện tích là 15,97ha, dân số khoảng 3.000 người. Đây là khu đất của Tổng kho 186 - đất quốc phòng chuyển đổi sang đất dân dụng và dự kiến là đất sử dụng hỗn hợp (gồm trường học, khu nhà ở biệt thự,liên kế vườn, cây xanh và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng).

- Khu V, giới hạn bởi:

+ Phía Đông - Bắc và Đông - Nam: giáp sông Bến Cát.

+ Phía Tây và Tây - Nam: giáp khu II qua đường T5.

Có tổng diện tích là 13,15ha. Chủ yếu là đất dự án giáo dục (Trường Đại học Văn Lang và Trường Trung học phổ thông).

* Quy hoạch hệ thống giao thông:

+ Thống nhất việc tổ chức giao thông theo hướng cải tạo mở rộng lộ giới theo đúng quy định, kết hợp xây mới một số tuyến đường, tạo thành mạng lưới đường hoàn chỉnh.

+ Căn cứ Công văn số 906/TTg-KTN ngày 02 tháng 6 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh quy hoạch đường sắt nối cảng Cát Lái và các tuyến đường bộ trên cao số 2, số 4 thành phố Hồ Chí Minh, cập nhật tuyến đường trên cao số 4 trên hành lang tuyến đường T5. Vì vậy đoạn trùng với tuyến đường trên cao số 4 có lộ giới điều chỉnh từ 20m thành 31,5m.

+ Lộ giới các tuyến đường theo Quyết định số 6982/QĐ-UB-QLĐT ngày 30 tháng 9 năm 1995 và số 4963/QĐ-UB-QLĐT ngày 30 tháng 8 năm 1999 của Ủy ban nhân dân thành phố:

Lưu ý:

+ Đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 12m thuộc quy hoạch hẻm, đề nghị Ủy ban nhân dân Gò Vấp căn cứ theo Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND ngày 04 tháng 7 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu thuộc địa bàn thành phố để xác định cụ thể. Việc thể hiện lộ giới quy hoạch giao thông nhỏ hơn 12m trên bản đồ quy hoạch giao thông chỉ mang tính chất tham khảo.

+ Bán kính cong tại các giao lộ và phần chỉ giới xây dựng sẽ được nghiên cứu xác định cụ thể khi có thiết kế đô thị hoặc khi triển khai các đồ án quy hoach chi tiết tỷ lệ 1/500 và dự án cụ thể.

+ Việc thể hiện tọa độ mốc thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho việc công bố quy hoạch và cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa nhằm phục vụ quản lý quy hoạch xây dựng theo quy định, Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp và đơn vị tư vấn chịu trách nhiệm về tính chính xác về số liệu cập nhật này.

NCĐ