Ngày 29/9/2012, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 5034 /QĐ-UBND về duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) khu dân cư liên phường 12-13, quận 4. Nội dung cụ thể như sau:

* Vị trí, diện tích và giới hạn khu vực điều chỉnh quy hoạch:

- Địa điểm khu vực quy hoạch: phường 12 và phường 13, quận 4.

- Diện tích khu vực quy hoạch: 84,6 ha.

- Vị trí và giới hạn khu vực quy hoạch:

Khu vực quy hoạch nằm ở phía Đông - Bắc quận 4, được giới hạn bởi:

+ Hướng Đông - Bắc : giáp sông Sài Gòn.

+ Hướng Tây - Nam : giáp phường 9,10 và 14, quận 4.

+ Hướng Đông - Nam : giáp phường 18, quận 4.

+ Hướng Tây - Bắc : giáp kênh Bến Nghé.

* Tính chất của khu vực quy hoạch:

Theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 4 đã được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt năm 2008, khu vực phường 12 - 13 quận 4 có tính chất là khu dân cư và trung tâm hành chính cấp quận, đồng thời tập trung nhiều công trình thương mại - dịch vụ đa chức năng cấp thành phố.

Khu vực có vị trí thuận lợi do tiếp giáp với trung tâm quận 1 và có 2 mặt tiếp giáp kênh Bến Nghé (chiều rộng 60-80m), sông Sài Gòn (chiều rộng 280 -300m) tạo cảnh quan và môi trường tốt cho khu vực. Đồng thời khu vực quy hoạch có điều kiện thuận lợi về giao thông do có nhiều tuyến đường cấp đô thị và cấp quận đi qua như Nguyễn Tất Thành, Hoàng Diệu, Đoàn Văn Bơ, Bến Vân Đồn, Lê Văn Linh, dự án đường và cầu Thủ Thiêm 3...

Theo nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 4 được duyệt, xác định khu vực quy hoạch có điều kiện thuận lợi để xây dựng mới kết hợp với chỉnh trang thành một khu đô thị hiện đại. Khu vực cảng hiện hữu dự kiến chuyển đổi công năng đô thị thành khu dịch vụ đa chức năng cấp thành phố.

* Dự báo quy mô dân số, cơ cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị của khu vực quy hoạch:

1. Dự báo quy mô dân số đến năm 2020:

Tối đa 25.000 người. Dân số hiện trạng 21.668 người (theo số liệu thống kê của Phòng Thống kê quận 4, phường 12: 9.456 người; phường 13: 12.212 người).

2. Cơ cấu sử dụng đất của khu vực quy hoạch:

Bảng tổng hợp chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị phường 12 - 13

3. Chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu vực quy hoạch:

* Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:

1. Các khu chức năng trong khu vực quy hoạch:

- Đẩy mạnh chỉnh trang và phát triển đô thị dọc sông Sài Gòn, kênh Bến Nghé và dọc các tuyến giao thông chính cấp quận, cấp thành phố đi ngang qua khu vực quy hoạch. Chuyển đổi mục đích sử dụng toàn bộ khu vực đất cảng để điều chỉnh thành khu đô thị hiện đại, đối trọng với Khu đô thị mới Thủ Thiêm quận 2.

- Xây dựng các công trình công cộng mới, trong đó chủ yếu xây dựng tại vị trí các công trình công cộng cũ hiện có, cân đối đủ phục vụ nhu cầu nhà ở và dịch cho số dân dự kiến.

- Chuyển đổi chức năng một số khu vực để tạo quỹ đất cho xây dựng các công trình phức hợp đa năng, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện cho xây dựng các cụm công trình hiện đại.

- Khu vực quy hoạch được phân chia thành 03 đơn vị ở, gồm:

+ Đơn vị ở 1 (Khu 1): giới hạn bởi đường Bến Vân Đồn - Nguyễn Tất Thành - Hoàng Diệu - Đoàn Văn Bơ.

+ Đơn vị ở 2 (Khu 2): giới hạn bởi đường Nguyễn Tất Thành và sông Sài Gòn.

+ Đơn vị ở 1 (Khu 3): giới hạn bởi đường Hoàng Diệu - Nguyễn Tất Thành- Xóm Chiếu - Đoàn Văn Bơ.

- Đối với các khu nhà ở mới:

Các khu nhà ở mới hình thành chủ yếu từ các dự án chỉnh trang đô thị, chuyển đổi chức năng các khu vực xí nghiệp, kho tàng bến, bãi hiện hữu và các khu dân cư lụp xụp để xây dựng mới các khu dân cư đa chức năng, trong đó có dành quỹ đất cho tái định cư, tạo điều kiện thuận lợi kêu gọi đầu tư chỉnh trang đô thị.

- Đối với đất chức năng hỗn hợp và công trình công cộng:

Xây dựng cải tạo các công trình công cộng hiện có, xây dựng mới các công trình công cộng tại các khu vực được chuyển đổi chức năng (như các khu xí nghiệp, kho tàng, bến, bãi…), đồng thời bố trí các công trình có chức năng sử dụng hỗn hợp tại các khu vực được chuyển đổi chức năng để đảm bảo nhu cầu ở, sinh hoạt, làm việc, vui chơi - giải trí của người dân.

- Đối với đất cây xanh - thể dục thể thao:

Hiện nay chỉ tiêu đất cây xanh đối với khu vực bên ngoài bờ Tây sông Sài Gòn chỉ đạt 0,43m2/người là không phù hợp quy chuẩn. Tuy nhiên do đây là đô thị cải tạo, đồng thời khu bờ Tây sông Sài Gòn (phía quận 4) dự kiến bố trí các khu vực cây xanh phục vụ dân cư đô thị để tăng chỉ tiêu đất cây xanh cho người dân.

Trong giai đoạn trước mắt để tăng cường diện tích cây xanh trong khu quy họach, hướng giải quyết hiện nay dành một phần diện tích đất trong các dự án cao tầng để làm cây xanh công cộng (tạm tính khoảng 20% diện tích đất). Tuy nhiên, để biện pháp này khả thi, khi triển khai đồ án quy hoạch cần có quy định cụ thể về mật độ xây dựng và yêu cầu tổ chức cây xanh trong tổng thể mặt bằng các dự án, tối thiểu 20% trong các dự án nhà ở cao tầng.

2. Tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị:

Trục cảnh quan chính của khu quy hoạch là sông Sài Gòn, kênh Bến Nghé, đường Nguyễn Tất Thành, đường Tôn Đản và đường Hoàng Diệu với hình thái phát triển không gian đô thị theo tuyến.

3. Thiết kế đô thị:

- Khoảng lùi tối thiểu của công trình so với ranh lộ giới theo Quy chuẩn Quy hoạch Xây dựng Việt Nam 01: 2008/BXD ban hành theo Quyết định số 04/2008/BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng.

- Về nội dung thiết kế đô thị, ngoài việc áp dụng khoảng lùi công trình tối thiểu theo Quy chuẩn Quy hoạch Xây dựng Việt Nam nêu trên, về lâu dài Ủy ban nhân dân quận 4 cần chỉ đạo việc nghiên cứu, áp dụng và thực hiện các nội dung khác về thiết kế đô thị và lập quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị được quy định trong Luật Quy hoạch Đô thị, Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị, Thông tư số 19/TT-BXD ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý kiến trúc đô thị như: cảnh quan đô thị dọc các trục đường chính, khu trung tâm, các khu vực không gian mở, các công trình điểm nhấn…

* Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được bố trí đến mạng lưới đường khu vực (lộ giới ≥16m) bao gồm các nội dung sau:

1. Quy hoạch giao thông:

- Mở rộng lộ giới đường Nguyễn Tất Thành lên 37m (trong đó từ tim đường về phía nhà dân 16m, còn lại mở rộng về phía cảng). Mở rộng lộ giới đường Tôn Đản lên 30m. Xây dựng mở rộng theo đúng lộ giới được duyệt đối với một số tuyến đường hiện hữu và quy hoạch một số tuyến đường mới để đáp ứng nhu cầu phát triển của khu vực phường 12 và 13 quận 4.

- Lộ giới các tuyến được tổng hợp cụ thể trong bảng sau:

Lưu ý:

- Đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 12m thuộc quy hoạch hẻm, trong quá trình triển khai các dự án đầu tư, Ủy ban nhân dân quận 4 sẽ căn cứ theo Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND ngày 04 tháng 7 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu thuộc địa bàn thành phố để xác định cụ thể.

- Đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 12m không thuộc quy hoạch hẻm, trong quá trình triển khai các dự án đầu tư sẽ căn cứ trên điều kiện hiện trạng, nhu cầu và phương án tổ chức giao thông theo đề xuất, phù hợp theo quy định.

- Việc thể hiện tọa độ mốc thiết kế để tạo điều kiện thuận lợi cho việc công bố quy hoạch và cắm mốc giới xây dựng ngoài thực địa nhằm phục vụ quản lý quy hoạch xây dựng theo quy định, Ủy ban nhân dân quận 4 và đơn vị tư vấn sẽ chịu trách nhiệm về tính chính xác các số liệu cập nhật này.

2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật:

a) Quy hoạch chiều cao (san nền):

+ Chọn cao độ khống chế cho toàn khu vực là H=2,00m (Hệ VN2000).

+ Hầu hết là khu hiện hữu cải tạo giữ lại có nền đất <2,00m: khuyến cáo nâng dần nền đất lên cao độ 2,00m khi có điều kiện.

+ Khu xây dựng mới có nền đất <2,00m: nâng nền triệt để, đảm bảo cao độ xây dựng >=2,00m.

+ Hướng đổ dốc từ giữa các tiểu khu ra xung quanh.

b) Quy hoạch thoát nước mưa:

+ Tổ chức thoát chung hệ thống nước bẩn và mưa.

+ Xây mới các tuyến cống chính dọc theo các trục đường giao thông phù hợp với định hướng thoát nước của đồ án quy hoạch chung Quận 4 như các tuyến cống Ø1500 trên đường Nguyễn Tất Thành, Lê Quốc Hưng, Đoàn Văn Bơ, Ø1200 trên đường Nguyễn Tất Thành, Nguyễn Trường Tộ, Ø1000 trên đường Lê Quốc Hưng, Đoàn Văn Bơ, Xóm Chiếu, ...

+ Giữ lại các tuyến cống hiện hữu còn thoát nước tốt kết hợp với xây mới các tuyến cống nhánh đảm bảo thoát nước hiệu quả cho khu vực.

+ Hướng thoát: thoát ra kênh Bến Nghé phía Bắc và sông Sài Gòn phía Đông.

+ Sử dụng cống bê tông cốt thép đặt ngầm, nối cống theo nguyên tắc ngang đỉnh, độ sâu chôn cống tối thiểu 0,7m.

3. Quy hoạch cấp nước:

+ Nguồn cấp nước: Nguồn nước máy thành phố dựa vào các tuyến ống hiện trạng trong khu quy hoạch.

+ Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt: 180 (lít/người/ngày)

+ Tiêu chuẩn cấp nước chữa cháy: 20 lít/đám cháy/s số đám cháy đồng thời 2 đám cháy ( theo TCVN 2622-1995).

+ Tổng nhu cầu dùng nước: 9.900 (m3/ngày).

+ Mạng lưới cấp nước: Sử dụng mạng lưới cấp nước hiện hữu có bổ sung thay mới một số tuyến ống cấp nước.

4. Quy hoạch cấp điện:

+ Chỉ tiêu cấp điện: 1800 ÷ 3000KWh/người/năm.

+ Nguồn cấp điện lấy từ trạm ngắt Vĩnh Hội. Dài hạn sẽ bổ sung từ trạm 110/15-22KV Khánh Hội.

+ Xây dựng mới các trạm biến áp phân phối 15-22/0,4KV cấp điện cho các khu quy hoạch, sự dụng máy biến áp 3 pha, dung lượng máy biến áp từ 400KVA - 1000KVA, xây dựng kiểu trạm phòng. Các trạm cũ có dung lượng nhỏ, dạng trạm treo gây mất mỹ quan hoặc không phù hợp với quy hoạch sẽ được tháo bỏ.

+ Xây dựng mới tuyến trung thế và hạ thế cấp điện công trình, chiếu sáng công cộng sử dụng cáp đồng bọc cách điện XLPE, tiết diện phù hợp, chôn ngầm.

+ Xây dựng mới hệ thống chiếu sáng trên các trục đường xây dựng mới hoặc mở rộng sử dụng đèn cao áp Sodium 150W-250W, 220V có chóa và cần đèn đặt trên trụ thép tráng kẽm cao 8m - 12m.

- Lưu ý: Đối với tuyến 110KV từ trạm Tao Đàn về trạm Khánh Hội chỉ mang tính chất định hướng, sau đó sẽ được khảo sát cụ thể và có ý kiến của các cơ quan chuyên ngành quản lý.

5. Quy hoạch thoát nước bẩn, rác thải và vệ sinh môi trường:

a) Thoát nước bẩn:

- Giải pháp thoát nước thải:

+ Giai đoạn đầu: sử dụng hệ thống thoát nước chung cho nước mưa và nước thải.

+ Giai đoạn sau: nước thải được tách ra bằng giếng tách dòng, tập trung về cống bao đưa về trạm xử lý nước thải tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh.

- Tiêu chuẩn thoát nước sinh hoạt: 180 (lít/người/ngày).

+ Tổng lượng nước thải: 7.800 (m3/ngày).

b) Rác thải và vệ sinh môi trường:

- Tiêu chuẩn rác thải sinh hoạt: 1,2 (kg/người/ngày).

- Tổng lượng rác thải sinh hoạt: 30 (tấn/ngày).

- Phương án thu gom và xử lý rác: Rác thải được thu gom, vận chuyển về Khu liên hợp xử lý chất thải rắn của thành phố theo quy hoạch.

6. Bản đồ tổng hợp đường dây đường ống:

Đạt yêu cầu theo quy định. Việc bố trí các hệ thống hạ tầng kỹ thuật có thể thay đổi trong các bước triển khai thiết kế tiếp theo (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công của dự án) đảm bảo theo yêu cầu kỹ thuật.

7. Nội dung lưu ý khác:

- Để đảm bảo cân đối các chỉ tiêu sử dụng đất hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phù hợp với quy hoạch chung quận 4; trong quá trình triển khai tổ chức thực hiện theo quy hoạch, Ủy ban nhân dân quận 4 cần lưu ý việc kiểm soát và khống chế quy mô dân số trong phạm vi đồ án, theo đó, các dự án phát triển nhà ở mới cần có giải pháp để ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ.

- Đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phường 12-13, quận 4 được lập để quản lý quy hoạch xây dựng đô thị trên một phần địa bàn liên phường 12-13 gồm: Khu 1 và Khu 3, không bao gồm Khu 2 (thuộc ranh đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/2000 khu bờ Tây sông Sài Gòn).

NCĐ