Ngày 04/8/2014, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND quy định chi tiết một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau:

* Đối tượng, quy mô và thời hạn sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng hay kế hoạch sử dụng đất đối với khu vực đã công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

2. Đối tượng được xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn là công trình, nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực không phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, thiết kế đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Quy mô công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn tối đa 03 tầng (không kể tầng lửng tại tầng 01 và mái che cầu thang tại sân thượng nếu có) nhưng phải hài hòa với cảnh quan kiến trúc khu vực; đảm bảo các yêu cầu quy định tại Khoản 3 Điều 7 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04 tháng 9 năm 2012 của Chính phủ. Trường hợp hiện trạng công trình đã có tầng hầm thì được phép xây dựng, cải tạo gia cố lại tầng hầm nhưng không làm ảnh hưởng, gây sạt lở đối với công trình lân cận.

4. Thời hạn sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, là thời gian theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 05 năm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 hoặc kể từ ngày quy hoạch được công bố (đối với trường hợp quy hoạch được duyệt sau ngày 01 tháng 7 năm 2013). Riêng đối với những khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, thời hạn ghi trong giấy phép xây dựng được xác định theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nhưng không quá 03 năm.

a) Cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng theo quy định tại Điều 5 Quyết định này có trách nhiệm xác định cụ thể thời gian sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn theo đúng quy định.

b) Nếu trong vòng 05 năm, kể từ ngày công bố công khai quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) hoặc 03 năm đối với những khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì không được bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc được xây dựng mới trong lộ giới hoặc phạm vi quy hoạch. Sau thời hạn nêu trên, Nhà nước mới thực hiện quy hoạch thì bồi thường, hỗ trợ theo quy định hiện hành.

*Xử lý đối với một số trường hợp cụ thể

1. Đối với nhà ở riêng lẻ hiện hữu có một phần hoặc toàn bộ diện tích nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới mở rộng của các tuyến đường, hẻm; trong phạm vi quy hoạch các nút giao thông trong đô thị đã được phê duyệt và công bố, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện theo quy hoạch: được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn tối đa 03 tầng (không kể tầng lửng tại tầng 01 và mái che cầu thang tại sân thượng nếu có).

2. Đối với nhà ở riêng lẻ hiện hữu trên đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư mà hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng và sử dụng ổn định nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 (kể cả các trường hợp tự khai thác, lấn chiếm đất nhà nước mà Nhà nước không quản lý, sử dụng), không có tranh chấp, khiếu nại; không phù hợp chức năng theo đồ án quy hoạch xây dựng được duyệt. Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, sửa chữa, cải tạo lại nhà ở thì được giải quyết như sau:

a) Trường hợp nhà ở đã tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 (hay quy hoạch phân khu) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố; nhưng qua rà soát, điều chỉnh vẫn không phù hợp quy hoạch là đất ở: được xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn tối đa 03 tầng (không kể tầng lửng tại tầng 01 và mái che cầu thang tại sân thượng nếu có).

b) Trường hợp nhà ở đã xây dựng sau ngày quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 (hay quy hoạch phân khu) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố: chỉ được phép sửa chữa, cải tạo (nâng nền; nâng mái, thay mái; thay sàn bằng vật liệu nhẹ lắp ghép hợp chuẩn; xây lại vách) nhưng không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và an toàn công trình.

3. Đối với những khu vực đất trống không phù hợp quy hoạch xen kẽ trong khu dân cư, đã có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (không xem xét mục đích sử dụng đất), chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để triển khai thực hiện theo quy hoạch, được xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để đầu tư xây dựng các công trình phục vụ sinh hoạt cộng đồng như: sân thể thao, sân chơi dành cho thiếu nhi, lắp đặt các thiết bị phục vụ thể dục thể thao ngoài trời; các công trình phục vụ sinh hoạt văn hóa, thể thao khác do Ủy ban nhân dân quận - huyện quyết định, với quy mô 01 tầng (trệt, tường gạch, mái tôn). Chủ đầu tư phải có cam kết tự tháo dỡ không điều kiện khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để triển khai thực hiện theo quy hoạch.

4. Đối với việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp, xây dựng lại cửa hàng xăng dầu hiện hữu đã tồn tại, hoạt động từ ngày 16 tháng 3 năm 2007 trở về trước được xét cấp phép xây dựng trên cơ sở các tiêu chí quy định tại Quyết định số 17/2012/QĐ-UBND ngày 09 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố và Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 01: 2013/BCT ban hành kèm theo Thông tư số 11/2013/TT-BCT ngày 18 tháng 6 năm 2013 của Bộ Công Thương.

5. Đối với nhà, đất nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới các tuyến đường xa lộ, quốc lộ, cao tốc; trong phạm vi quy hoạch các nút giao thông và trong phạm vi quy hoạch các tuyến đường sắt đã được cấp thẩm quyền phê duyệt và công bố, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện theo quy hoạch:

a) Trường hợp nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới các tuyến đường xa lộ, quốc lộ, cao tốc; trong phạm vi quy hoạch các nút giao thông: Trên cơ sở xác định giới hạn hành lang an toàn đường bộ theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 100/2013/NĐ-CP ngày 03 tháng 9 năm 2013 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 11/2010/NĐ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2010 của Chính phủ quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ thì phần nhà, đất còn lại trong phạm vi quy hoạch lộ giới (nhưng nằm ngoài giới hạn hành lang an toàn đường bộ) được xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, với quy mô tối đa 03 tầng (không kể tầng lửng tại tầng 01 và mái che cầu thang tại sân thượng nếu có).

b) Trường hợp nằm trong phạm vi quy hoạch các tuyến đường sắt:

b.1) Trường hợp ranh hướng tuyến và hành lang bảo vệ theo tuyến được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố: Không được phép xây dựng mới, chỉ được phép sửa chữa, cải tạo gia cố theo nguyên trạng căn nhà (không thay đổi quy mô, diện tích, kết cấu căn nhà cũ, có thể thay sàn, mái, vách bằng vật liệu nhẹ như: tấm cemboard, gỗ, tôn,…);

b.2) Trường hợp ranh hướng tuyến và hành lang bảo vệ theo tuyến chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố: Được xem xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn với quy mô tối đa 03 tầng (không kể tầng lửng tại tầng 01 và mái che cầu thang tại sân thượng nếu có).

6. Đối với trường hợp nhà ở hiện hữu thuộc hành lang bảo vệ cầu; hành lang bảo vệ bờ sông, kênh, rạch (không áp dụng cho khu vực có nguy cơ sạt lở hay khu vực đã có dự án cải tạo chỉnh trang, đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), tồn tại trước thời điểm Quyết định số 150/2004/QĐ-UB ngày 09 tháng 6 năm 2004 của Ủy ban nhân dân Thành phố có hiệu lực thi hành:

a) Trường hợp nhà ở nằm trên sông, kênh, rạch, hồ công cộng (dạng nhà sàn): Trong thời gian nhà nước chưa thực hiện di dời, được sửa chữa, cải tạo gia cố theo nguyên trạng căn nhà (không thay đổi quy mô, diện tích, kết cấu nhà cũ, có thể thay sàn, mái, vách bằng vật liệu nhẹ như: tấm cemboard, gỗ, tôn…) để chống sập, chống sạt lở trong trường hợp không ảnh hưởng đến dòng chảy và giao thông thủy.

b) Trường hợp sông, kênh, rạch từ cấp V, cấp VI và kênh, rạch chưa được phân cấp kỹ thuật: Trong hành lang bảo vệ bờ sông, kênh, rạch chỉ được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ (có thể thay sàn, mái, vách bằng vật liệu nhẹ như: tấm cemboard, gỗ, tôn…).

c) Trường hợp sông, kênh, rạch từ cấp I đến cấp IV: Trong phạm vi từ 20m đến 30m (đối với cấp III, cấp IV) và từ 20m đến 50m (đối với cấp I, cấp II) tính từ mép bờ cao trở vào: được phép sửa chữa, cải tạo theo quy mô hiện trạng nhà cũ hoặc cấp phép xây dựng để xây dựng lại nhà mới với quy mô 01 tầng (trệt, tường gạch, mái tôn).

d) Đối với công trình, nhà ở hiện hữu nằm trong hành lang bảo vệ cầu: Không được phép xây dựng mới làm tăng quy mô diện tích, kết cấu công trình; chỉ được phép sửa chữa, cải tạo (nâng nền; nâng mái, thay mái; thay sàn bằng vật liệu nhẹ lắp ghép hợp chuẩn; xây lại vách) nhưng không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và an toàn công trình.

7. Đối với công trình xây dựng trên đất nông nghiệp của hộ nông dân (có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật về đất đai), không thuộc quy hoạch xây dựng đô thị, không thuộc quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xã nông thôn mới), nhằm phục vụ nông nghiệp theo đúng mục đích sử dụng đất như: Nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản; cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp thì không cần phải có giấy phép xây dựng. Quy mô xây dựng các công trình nêu trên là dạng công trình tạm bán kiên cố, 01 tầng (tường gạch, mái tôn; hoặc khung thép, bao che bằng tôn, lá, tấm nhựa; hoặc bằng vật liệu gỗ, tranh, tre, nứa, lá), diện tích xây dựng phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương do Ủy ban nhân dân huyện quy định.

8. Đối với công trình (trừ các nhà máy, cơ sở sản xuất gây ô nhiễm xen cài trong khu dân cư hiện hữu cần phải di dời theo kế hoạch), nhà ở riêng lẻ hiện hữu nằm trong khu vực không phù hợp với chức năng sử dụng đất theo đồ án quy hoạch phân khu hay theo đồ án thiết kế đô thị tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt; chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện theo quy hoạch hay thiết kế đô thị: Được xem xét, cấp giấy phép xây dựng với quy mô tối đa 03 tầng (không kể tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng nếu có).

9. Đối với khu vực có chức năng quy hoạch là đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới (cao tầng, thấp tầng): Việc cấp phép xây dựng được áp dụng tương tự như các khu vực có chức năng là đất dân cư hiện hữu chỉnh trang (trừ các nhà máy, cơ sở sản xuất gây ô nhiễm xen cài trong khu dân cư hiện hữu cần phải di dời theo kế hoạch).

* Về phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

1. Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền cho Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng sau:

a) Công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II xác định theo quy định tại Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

b) Công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa, tượng đài, tranh hoành tráng: Trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành; Sở Xây dựng đề xuất, trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, chấp thuận trước khi cấp giấy phép xây dựng.

c) Công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình theo tuyến thuộc địa bàn từ 02 quận - huyện trở lên; công trình dọc các tuyến phố chính trong đô thị theo phụ lục đính kèm Quyết định này; công trình theo quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng và các công trình khác do Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền.

2. Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền cho các Ban Quản lý đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới: Nam Thành phố, Thủ Thiêm, Tây Bắc; Ban Quản lý các Khu Chế xuất và Công nghiệp, Khu Công nghệ cao (đã xác định nhiệm vụ và quyền hạn về lĩnh vực quản lý xây dựng trong Quy chế hoạt động được cấp có thẩm quyền ban hành) được cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình trong phạm vi ranh đất được giao quản lý (trừ nhà ở riêng lẻ; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa, tượng đài, tranh hoành tráng).

3. Ủy ban nhân dân quận - huyện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ; các công trình tín ngưỡng, quảng cáo, các trạm BTS (trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng quy định tại Khoản 1 Điều 41 Nghị định số 25/2011/NĐ-CP ngày 06 tháng 4 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Viễn thông); các công trình còn lại không thuộc quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này.

4. Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt và tại những khu vực thuộc nông thôn theo quy định của Ủy ban nhân dân huyện khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

Lam Điền